2016.6.6

貸し出す前に知るべき!定期借家契約を検討するタイミングって?

貸し出す前に知るべき!定期借家契約を検討するタイミングって?

建物を貸す時、借りる時には当事者間で賃貸借契約(借家契約)を結びます。

 

この賃貸借契約(借家契約)は契約後に双方のトラブルを回避するために重要で、一般的に「契約期間の更新と定め、賃料や管理費(共益費)の金額、家賃滞納時のルール、反社会的勢力の排除、禁止事項、修繕、契約の解除、借り主からの解約、原状回復の範囲と内容」などの事項について明記しています。

2種類ある賃貸借契約

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賃貸借契約書(借家契約)を締結する際、契約期間に関する契約である「普通借家契約」と「定期借家契約」のどちらかを選びます。

 

以前は普通借家契約が一般的でしたが、良質な賃貸住宅等の供給の促進に関する特別措置法によって借地借家法が改正され、「定期借家契約」が登場し、貸主・借主ともに選択肢が増えました。

 

ここでは2種類の契約方法について説明しますが、それぞれにメリットとデメリットがあります。

普通借家契約とは

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従来からある契約方法で、借家契約ともいわれます。

期間が1年未満の場合、契約することはできず、期間の定めがないとされます。

 

そのため、多くの賃貸物件が2年更新となっています。

 

物件を借りる借主に、安定した居住を保護する内容となっているのが、普通借家契約です。

それは、オーナーである貸主の契約更新拒絶・解約申し入れに対して、正当事由を必要とする規定が設けられているからです。

 

正当事由を持たない貸主は、借主の意向によって契約更新・契約終了が左右されることになります。

つまり、借主が保護される内容となっています。

定期借家契約とは

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平成12年から導入されていますが、現在では普通借家契約が一般的で定期借家契約の数はそれほど多くありません。契約の期間に制限はなく、1年未満の契約も可能です。

 

しかし、定期借家契約には「更新」という考え方がなく、契約期間が満了すれば契約終了となります。しかし、貸主・借主の双方が合意すれば延長・再契約をして、継続状態にすることは可能です。

 

契約期間満了での退去を考えなくてはならないため借主にとってはリスクが大きいですが、入居希望者も減るため、借り手がつかず貸主にとっても不利です。

定期借家契約を検討するタイミング

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契約期間満了によってどうしても契約を終了させたい場合、定期借家契約がお勧めです。

たとえば海外赴任している数年だけ住まいを人に貸したり、シェアハウス契約をしたいときなどです。

 

ちなみにシェアハウスでは、なぜ定期借家契約がお勧めかというと、トラブルを起こしやすい入居者がいた場合、確実に退去してもらうことができるからです。

 

定期借家契約を検討するタイミングとしては、「賃貸物件の売却を希望しており、具体的に売却するタイミングを決めている場合」や、「転勤で家やマンションを空けてしまうが5年以内には戻りたいと希望している場合」などがおすすめです。

 

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